Steuern in Dubai: 0 % vor Ort – was deutsche Immobilien-Investoren wissen müssen

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Steuerfragen sind stark einzelfallabhängig und der Rechtsstand kann sich ändern. Für deine persönliche Situation konsultiere bitte einen auf internationales Steuerrecht spezialisierten Steuerberater – über unsere Steuerberatungs-Vermittlung stellen wir gern den Kontakt her.

Dubais Immobilienmarkt hat 2025 das fünfte Rekordjahr in Folge abgeliefert: Transaktionen über 917 Milliarden AED, ein Plus von rund 20 % gegenüber dem Vorjahr (Quelle: Dubai Department of Finance, Januar 2026). Ein großer Teil der Käufer kommt aus Deutschland – und fast alle stellen dieselbe Frage: Was heißt „0 % Steuern in Dubai" wirklich, und was will das deutsche Finanzamt? Dieser Guide beantwortet beide Seiten – die VAE-Seite und die deutsche Seite – mit Stand Juli 2026.

Das Wichtigste in Kürze

• In Dubai zahlen Privatanleger 0 % Einkommensteuer und 0 % Kapitalertragsteuer – es existiert schlicht kein Einkommensteuergesetz für natürliche Personen.
• Die 9 % Corporate Tax (seit Juni 2023) trifft private Immobilien-Investoren in der Regel nicht: Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus privat gehaltenen Immobilien sind als „Real Estate Investment Income" ausdrücklich ausgenommen (Cabinet Decision No. 49 of 2023).
• Ganz kostenlos ist Dubai trotzdem nicht: 4 % DLD-Gebühr beim Kauf, rund 6–7 % Kaufnebenkosten gesamt, 5 % Housing Fee auf die Jahresmiete für Bewohner.
• Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–VAE ist zum 31.12.2021 ausgelaufen und wurde nicht ersetzt. Wer in Deutschland wohnt, versteuert Dubai-Mieteinnahmen seit 2022 voll in Deutschland – zum persönlichen Steuersatz von bis zu 45 % plus Soli.
• Beim Verkauf gilt die deutsche 10-Jahres-Spekulationsfrist (§ 23 EStG): innerhalb steuerpflichtig, danach steuerfrei.
• Steuerfrei wird es erst mit echtem Wegzug: Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland aufgeben. Ein Golden Visa allein ändert an der deutschen Steuerpflicht nichts.
• Nach dem Wegzug können Wegzugsbesteuerung (§ 6 AStG) – bei GmbH- und seit 2025 auch großen Fondsanteilen – und die erweiterte beschränkte Steuerpflicht (§ 2 AStG, bis zu 10 Jahre) relevant bleiben.

Ist Dubai wirklich steuerfrei?

Für Privatpersonen: ja, bei Einkommen und Kapitalerträgen. Die Vereinigten Arabischen Emirate erheben 0 % Einkommensteuer, 0 % Kapitalertragsteuer und keine laufende Grundsteuer auf privat gehaltene Immobilien – bestätigt von der UAE Federal Tax Authority. Steuerfrei heißt aber nicht gebührenfrei. Diese Posten solltest du kennen:

Steuer / Gebühr	Satz	Wen es trifft
Einkommensteuer	0 %	Alle Privatpersonen – auch auf Mieteinnahmen
Kapitalertragsteuer	0 %	Privatpersonen, z. B. beim Immobilienverkauf
Corporate Tax	9 % über AED 375.000 Gewinn	Unternehmen; private Immobilien-Investments sind ausgenommen (Details unten)
Mehrwertsteuer (VAT)	5 %	Gewerbeimmobilien (Kauf + Miete); Wohnimmobilien sind befreit, Erstverkauf binnen 3 Jahren nach Fertigstellung: 0 %
DLD Transfer Fee	4 % des Kaufpreises	Einmalig beim Kauf (Dubai Land Department); bei Off-Plan als Oqood-Registrierung
Trustee- & Admin-Gebühren	ca. AED 2.000–4.000 + AED 40–580	Einmalig beim Kauf
Maklerprovision	üblich 2 % + VAT	Käufer (bei Bestandsimmobilien; Off-Plan zahlt meist der Bauträger)
Housing Fee	5 % der Jahresmiete	Bewohner (Mieter bzw. selbstnutzende Eigentümer), monatlich über die DEWA-Rechnung

Unterm Strich: Rechne beim Kauf mit rund 6–7 % Nebenkosten – deutlich weniger als in Deutschland, wo allein Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch zusammenkommen und auf Mieterträge laufend Einkommensteuer fällig wird. Laufende Steuern auf deine Mieteinnahmen gibt es in Dubai nicht.

Wann betrifft mich die 9 % Corporate Tax als Immobilien-Investor?

Die kurze Antwort: Als Privatperson mit vermieteten Immobilien in der Regel gar nicht. Die seit Juni 2023 geltende Körperschaftsteuer (Federal Decree-Law No. 47 of 2022) besteuert Unternehmensgewinne über AED 375.000 mit 9 %. Für natürliche Personen greift sie überhaupt erst, wenn der Umsatz aus gewerblichen Tätigkeiten 1 Million AED pro Kalenderjahr übersteigt.

Entscheidend für dich: Die Cabinet Decision No. 49 of 2023 nimmt „Real Estate Investment Income" ausdrücklich aus – also Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus Immobilien, die du privat und ohne Gewerbelizenz hältst. Dieses Einkommen zählt nicht einmal zum 1-Million-AED-Umsatz, und du musst dich dafür auch nicht bei der Federal Tax Authority registrieren. Das gilt unabhängig davon, ob du eine Wohnung vermietest oder zehn.

Anders sieht es aus, wenn du deine Immobilien über eine Gesellschaft hältst – etwa eine Mainland- oder Free-Zone-Company. Dann gilt das Corporate-Tax-Regime der Gesellschaft: 0 % bis AED 375.000 Gewinn, darüber 9 %, mit Sonderregeln für Qualifying Free Zone Persons. Ob sich eine solche Struktur trotzdem lohnt (z. B. für Nachlassplanung oder mehrere Gesellschafter), hängt vom Einzelfall ab – mehr dazu in unserem Guide zum Immobilienkauf mit Unternehmen in Dubai und zur Firmengründung in Dubai.

Muss ich Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland versteuern?

Ja – solange du in Deutschland wohnst. Mit Wohnsitz (§ 8 AO) oder gewöhnlichem Aufenthalt (§ 9 AO) in Deutschland bist du nach § 1 EStG unbeschränkt steuerpflichtig und versteuerst dein Welteinkommen – auch Mieteinnahmen aus Dubai, selbst wenn das Geld nie ein deutsches Konto berührt. Die Einkünfte gehören als Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) in die Anlage V deiner Steuererklärung; für Auslandssachverhalte ergänzt die Anlage AUS.

Die gute Nachricht: Du versteuerst nur den Überschuss, nicht die Bruttomiete. Abziehbar sind unter anderem Service Charges, Verwaltungskosten, Finanzierungszinsen und die Gebäude-AfA. Eine Anrechnung ausländischer Steuer nach § 34c EStG läuft dagegen ins Leere – die VAE erheben ja 0 %, es gibt schlicht nichts anzurechnen.

Vereinfachtes Beispiel: Deine Dubai-Wohnung bringt 20.000 € Jahresmiete. Nach Werbungskosten bleiben 14.000 € Überschuss. Im Spitzensteuersatz gehen davon rund 44 % (42 % Einkommensteuer plus Solidaritätszuschlag) ans deutsche Finanzamt – etwa 6.200 €. In Dubai selbst: 0 €. Wichtig: Nicht deklarieren ist keine Option – das Verschweigen ausländischer Einkünfte kann als Steuerhinterziehung gewertet werden. Wie du die Finanzierungsseite optimal aufstellst, zeigt unser Guide zur Immobilienfinanzierung in Dubai.

Gibt es noch ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE?

Nein. Das DBA Deutschland–VAE ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen; Deutschland hatte den Emiraten bereits im Juni 2021 mitgeteilt, es nicht zu verlängern (Quelle: Bundesfinanzministerium). Seit dem 1. Januar 2022 sind die VAE für deutsche Steuerzwecke vertragsloses Ausland, und Stand Juli 2026 gibt es weder ein neues Abkommen noch öffentlich bekannte Verhandlungen.

Der häufigste Irrtum: „Dubai-Mieten sind in Deutschland steuerfrei, es gilt nur der Progressionsvorbehalt." Das stimmt seit 2022 nicht mehr. Die Freistellung mit Progressionsvorbehalt gab es nur unter dem alten Abkommen. Ohne DBA werden die Einkünfte nicht freigestellt, sondern gehen voll in deine deutsche Bemessungsgrundlage ein.

Eine echte Doppelbesteuerung entsteht trotzdem nicht: Weil die VAE für Privatpersonen 0 % erheben, wird jeder Euro nur einmal besteuert – in Deutschland. Der Wegfall des DBA hat den Dubai-Vorteil also nicht beseitigt, er hat ihn nur an den richtigen Ort verschoben: Er entsteht erst, wenn dein Steuerwohnsitz nicht mehr Deutschland ist.

Wann ist der Verkauf meiner Dubai-Immobilie steuerfrei?

Nach deutschem Recht: nach zehn Jahren. Verkaufst du als in Deutschland Steuerpflichtiger innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung, ist der Gewinn ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG – steuerpflichtig zum persönlichen Satz (nicht zur Abgeltungsteuer), Freigrenze 1.000 € pro Jahr. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Veräußerungsgewinn komplett steuerfrei. Maßgeblich sind die Vertragsdaten von Kauf und Verkauf.

Zwei Feinheiten lohnen sich zu kennen. Erstens: Die Ausnahme für Selbstnutzung (Verkaufsjahr plus die beiden Vorjahre eigene Wohnzwecke) gilt auch für Auslandsimmobilien – für eine vermietete Dubai-Wohnung greift sie naturgemäß nicht. Zweitens: Anschaffungs- und Veräußerungskosten mindern den Gewinn, inklusive der 4 % DLD-Gebühr. In Dubai selbst fällt beim Verkauf keine Steuer an – was den Exit deutlich attraktiver macht als in vielen anderen Märkten. Den Ablauf vor Ort beschreibt unser Leitfaden Immobilie verkaufen in Dubai.

Wie werde ich mit Dubai-Wohnsitz in Deutschland steuerfrei – und was besagt die 183-Tage-Regel?

Die deutsche Steuerpflicht endet nicht durch ein Visum, sondern durch die Aufgabe von Wohnsitz und gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland. Erst dann bist du nur noch beschränkt steuerpflichtig auf deutsche Inlandseinkünfte (§ 49 EStG) – deine Dubai-Mieten sind dann aus deutscher Sicht raus und bleiben in den VAE bei 0 %.

Die berühmte 183-Tage-Regel wird dabei oft missverstanden. Der gewöhnliche Aufenthalt (§ 9 AO) entsteht zwar ab einem zusammenhängenden Aufenthalt von mehr als sechs Monaten in Deutschland. Aber: Der Wohnsitz nach § 8 AO schlägt jede Tageszählung. Wer in Deutschland eine Wohnung behält, über die er jederzeit verfügen kann – die berühmte „Schlüsselgewalt", und sei es das dauerhaft verfügbare Zimmer im Elternhaus –, bleibt unbeschränkt steuerpflichtig, auch mit nur 60 Tagen im Land. Das Finanzamt prüft den Lebensmittelpunkt genau: Wohnung, Familie, wirtschaftliche Interessen, Aufenthaltstage.

Und das Golden Visa (10-Jahres-Aufenthaltstitel ab AED 2 Mio. Immobilienwert)? Es ist ein starkes Aufenthalts-Tool, aber kein Steuer-Tool: Es verschafft dir das Recht, in den VAE zu leben – die deutsche Steuerpflicht endet trotzdem erst mit dem echten Wegzug.

Was ist die Wegzugsbesteuerung – und trifft sie Immobilien-Investoren?

Privat gehaltene Immobilien lösen keine Wegzugsbesteuerung aus – weder die deutsche noch die in Dubai. Die Wegzugsteuer nach § 6 AStG betrifft Anteile an Kapitalgesellschaften: Hältst du (oder hieltst du in den letzten fünf Jahren) mindestens 1 % an einer GmbH, AG oder vergleichbaren ausländischen Gesellschaft, behandelt das Finanzamt deinen Wegzug wie einen fiktiven Verkauf dieser Anteile – Steuer auf den Wertzuwachs, ohne dass Geld geflossen ist.

Seit dem Wegzugsjahr 2022 gibt es keine dauerhafte zinslose Stundung mehr; auf Antrag kannst du die Steuer in sieben gleichen Jahresraten zahlen, in der Regel gegen Sicherheitsleistung. Kehrst du innerhalb von sieben Jahren (verlängerbar auf bis zu zwölf) zurück, entfällt die Steuer rückwirkend. Neu seit dem 1. Januar 2025 (Jahressteuergesetz 2024): Auch erhebliche Investmentfondsanteile werden erfasst – ab 1 % der Fondsanteile oder ab 500.000 € Anschaffungskosten. Wer neben der Dubai-Immobilie ein großes ETF-Depot hält, sollte das vor dem Wegzug durchrechnen lassen.

Für den typischen Immobilien-Investor heißt das: Die Dubai-Wohnung selbst ist unproblematisch. Kritisch wird es bei GmbH-Beteiligungen und großen Fondsdepots – genau hier gehört ein spezialisierter Berater an den Tisch. Warum immer mehr Vermögende diesen Schritt trotzdem gehen, beleuchtet unser Artikel zur Kapitalflucht aus Deutschland.

Was ist die erweiterte beschränkte Steuerpflicht nach § 2 AStG?

Deutschland lässt manche Wegzügler bis zu zehn Jahre lang nicht ganz los. Die erweiterte beschränkte Steuerpflicht (§ 2 AStG) greift, wenn drei Bedingungen zusammenkommen: Du bist deutscher Staatsangehöriger und warst in den letzten zehn Jahren vor dem Wegzug mindestens fünf Jahre unbeschränkt steuerpflichtig, du ziehst in ein Niedrigsteuergebiet (die VAE mit 0 % zählen eindeutig dazu), und du behältst wesentliche wirtschaftliche Interessen in Deutschland – etwa deutsche Einkünfte über 30 % deiner Gesamteinkünfte bzw. über 62.000 €, oder deutsches Vermögen über 30 % deines Gesamtvermögens bzw. über 154.000 €.

Die Folge: Zehn Jahre lang werden deine erweiterten Inlandseinkünfte weiter in Deutschland besteuert (Freigrenze: 16.500 € pro Jahr) – zum Steuersatz, der deinem Welteinkommen entspricht. Wichtig zur Einordnung: Deine Dubai-Mieteinnahmen bleiben davon unberührt, denn sie sind keine deutschen Einkünfte. § 2 AStG betrifft vor allem, was du in Deutschland zurücklässt: Beteiligungen, Konten, bestimmte Vergütungen. Wer sauber plant, kann die Schwellen oft gezielt unterschreiten – ein Punkt für das Gespräch mit dem Steuerberater, nicht für Do-it-yourself.

Wohnsitz Deutschland vs. Wohnsitz Dubai: Was bleibt netto übrig?

Der gesamte Steuereffekt deines Dubai-Investments hängt an einer einzigen Variablen: deinem Steuerwohnsitz. Die Gegenüberstellung:

	Wohnsitz Deutschland	Wohnsitz Dubai (echter Wegzug)
Mieteinnahmen	Voll steuerpflichtig in DE, persönlicher Satz bis 45 % + Soli (Anlage V/AUS)	0 % – weder in den VAE noch in DE steuerpflichtig
Verkauf innerhalb 10 Jahren	Steuerpflichtig nach § 23 EStG (persönlicher Satz)	0 % in den VAE; deutsche Steuer nur bei fortbestehender Steuerpflicht
Verkauf nach 10 Jahren	Steuerfrei	Steuerfrei
VAE-Seite	Identisch: 0 % laufende Steuern; 4 % DLD beim Kauf, ~6–7 % Nebenkosten, 5 % Housing Fee für Bewohner
Erklärungspflichten	Jährlich in der deutschen Steuererklärung	Keine deutschen Pflichten für VAE-Einkünfte; ggf. § 2 AStG für verbleibende DE-Einkünfte (bis 10 Jahre)
Stolpersteine	Nichtdeklaration = Steuerhinterziehung; Progressionsvorbehalt-Irrtum	Schlüsselgewalt-Falle (§ 8 AO); Wegzugsteuer bei GmbH-/Fondsanteilen

In der Praxis sehen wir seit 2020 vor allem zwei Investoren-Typen: Den Deutschland-Bleiber, der Dubai als Rendite-Baustein nutzt und die deutsche Steuer auf die Mieten bewusst einpreist – die Bruttorenditen bleiben auch nach deutscher Steuer häufig konkurrenzfähig, weil Einstiegspreise und Mietniveau stimmen. Und den Wegzügler, für den die Immobilie oft der erste Baustein des Umzugs ist – vom Golden Visa bis zur vollen Steuerfreiheit der Erträge. Beide Wege funktionieren; teuer wird nur der Mittelweg aus „ein bisschen weggezogen" und schlecht dokumentiert.

Häufig gestellte Fragen zu Steuern in Dubai

Muss ich Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland versteuern?

Ja – wenn du in Deutschland einen Wohnsitz oder deinen gewöhnlichen Aufenthalt hast, bist du unbeschränkt steuerpflichtig und versteuerst dein weltweites Einkommen, also auch Dubai-Mieteinnahmen. Sie zählen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und gehören in die Anlage V deiner Steuererklärung, ergänzt um die Anlage AUS. Besteuert wird nur der Überschuss nach Abzug von Werbungskosten wie Service Charges, Verwaltung, Finanzierungszinsen und Gebäude-AfA – zum persönlichen Steuersatz von bis zu 45 % plus Solidaritätszuschlag. Da die VAE 0 % erheben, gibt es keine ausländische Steuer, die du anrechnen könntest. Wichtig: Das Verschweigen ausländischer Mieteinnahmen kann als Steuerhinterziehung gewertet werden – deklariere sie also vollständig, auch wenn das Geld auf einem Konto in Dubai bleibt.

Gibt es noch ein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE?

Nein. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen; Deutschland hatte im Juni 2021 erklärt, es nicht zu verlängern. Seit dem 1. Januar 2022 gelten die VAE für deutsche Steuerzwecke als vertragsloses Ausland, und Stand Juli 2026 existieren weder ein neues Abkommen noch öffentlich bekannte Verhandlungen darüber. Praktisch bedeutet das: Die frühere Freistellung mit Progressionsvorbehalt für VAE-Einkünfte ist Geschichte – Dubai-Einkünfte werden bei deutschem Steuerwohnsitz voll in Deutschland besteuert. Eine echte Doppelbesteuerung entsteht trotzdem nicht, weil die VAE für Privatpersonen 0 % Steuern erheben. Jeder Euro wird also nur einmal besteuert – solange du in Deutschland wohnst, eben dort.

Ist Dubai wirklich komplett steuerfrei?

Bei den laufenden Steuern für Privatpersonen: ja. Die VAE erheben 0 % Einkommensteuer, 0 % Kapitalertragsteuer und keine jährliche Grundsteuer – auch auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus privat gehaltenen Immobilien. Komplett kostenfrei ist der Standort trotzdem nicht: Beim Kauf fallen 4 % DLD Transfer Fee plus Trustee- und Verwaltungsgebühren sowie üblicherweise 2 % Maklerprovision an – insgesamt rund 6–7 % Kaufnebenkosten. Bewohner zahlen zudem eine Housing Fee von 5 % der Jahresmiete über die DEWA-Stromrechnung, und auf Gewerbeimmobilien gilt 5 % VAT. Unternehmen zahlen seit 2023 auf Gewinne über AED 375.000 eine Corporate Tax von 9 %. Für den privaten Immobilien-Investor bleibt die Steuerlast vor Ort dennoch: null.

Fällt die 9 % Corporate Tax an, wenn ich als Privatperson eine Immobilie vermiete?

Nein, im Regelfall nicht. Die Cabinet Decision No. 49 of 2023 nimmt „Real Estate Investment Income" natürlicher Personen ausdrücklich von der Corporate Tax aus – also Mieteinnahmen und Verkaufsgewinne aus Immobilien, die du privat und ohne Gewerbelizenz hältst. Dieses Einkommen zählt auch nicht zur 1-Million-AED-Umsatzschwelle, ab der natürliche Personen überhaupt erst steuerpflichtig werden, und löst keine Registrierungspflicht bei der Federal Tax Authority aus – unabhängig von der Anzahl deiner Objekte. Anders liegt der Fall, wenn du Immobilien über eine Mainland- oder Free-Zone-Gesellschaft hältst: Dann gilt das Corporate-Tax-Regime der Gesellschaft mit 9 % auf Gewinne über AED 375.000. Ob eine Gesellschaftsstruktur trotzdem sinnvoll ist, solltest du mit einem Berater durchrechnen.

Wann ist der Verkauf meiner Dubai-Immobilie in Deutschland steuerfrei?

Nach zehn Jahren Haltedauer. Verkaufst du früher, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG vor: Der Gewinn – Verkaufspreis minus Anschaffungs- und Veräußerungskosten, inklusive der 4 % DLD-Gebühr – wird zu deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, nicht mit der Abgeltungsteuer. Es gilt eine Freigrenze von 1.000 € pro Jahr für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen. Nach Ablauf der zehn Jahre (maßgeblich sind die Daten der Kaufverträge) ist der Gewinn in Deutschland komplett steuerfrei – und in Dubai fällt ohnehin keine Steuer an. Eine Ausnahme gibt es für selbstgenutzte Objekte: Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat, verkauft auch innerhalb der Frist steuerfrei.

Wie viele Tage darf ich in Deutschland bleiben, wenn ich in Dubai steuerlich ansässig sein will?

Die Tageszahl allein entscheidet nicht – das ist der häufigste Denkfehler. Der gewöhnliche Aufenthalt nach § 9 AO entsteht zwar bei einem zusammenhängenden Aufenthalt von mehr als sechs Monaten (daher die „183-Tage-Faustregel"). Aber schon ein Wohnsitz nach § 8 AO macht dich unbeschränkt steuerpflichtig: Es genügt, dass du in Deutschland eine Wohnung innehast, über die du jederzeit verfügen kannst – auch das ständig verfügbare Zimmer bei den Eltern oder die auf dich laufende Zweitwohnung. Wer also mit 60 Tagen Deutschland-Aufenthalt, aber eigener Wohnung im Land plant, bleibt voll steuerpflichtig. Für den echten Wegzug gilt: Wohnung aufgeben oder langfristig unmöbliert vermieten, Lebensmittelpunkt nachweisbar nach Dubai verlagern und die Aufenthalte dokumentieren.

Was kostet der Immobilienkauf in Dubai an Nebenkosten?

Kalkuliere rund 6–7 % des Kaufpreises. Der größte Posten ist die Transfergebühr des Dubai Land Department von 4 % (bei Off-Plan-Käufen als Oqood-Registrierung), dazu kommen eine Admin Fee von AED 40 bis 580, die Gebühr des Registration Trustee von etwa AED 2.000 bis 4.000 zzgl. 5 % VAT sowie bei Bestandsimmobilien üblicherweise 2 % Maklerprovision plus VAT. Beim Off-Plan-Kauf direkt vom Bauträger entfällt die Maklerprovision für dich in der Regel. Zum Vergleich: In Deutschland summieren sich Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar, Grundbuch und Makler schnell auf 9–12 %. Laufend fallen in Dubai keine Grundsteuern an – nur die Service Charges der Anlage und, für Bewohner, die Housing Fee von 5 % der Jahresmiete.

Macht mich das Golden Visa automatisch steuerfrei?

Nein. Das Golden Visa – der 10-Jahres-Aufenthaltstitel, den du ab AED 2 Mio. Immobilienwert erhältst – regelt dein Aufenthaltsrecht in den VAE, nicht deine Steuerpflicht in Deutschland. Solange du in Deutschland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt behältst, bleibst du dort unbeschränkt steuerpflichtig – mit oder ohne Visum. Steuerlich frei wirst du erst durch den echten Wegzug: Aufgabe der deutschen Wohnung, Verlagerung des Lebensmittelpunkts, saubere Dokumentation. Danach können für bis zu zehn Jahre noch die erweiterte beschränkte Steuerpflicht (§ 2 AStG) für verbleibende deutsche Einkünfte und – bei GmbH- oder großen Fondsanteilen – die Wegzugsbesteuerung (§ 6 AStG) relevant sein. Das Golden Visa ist also ein starkes Werkzeug für Planungssicherheit vor Ort, ersetzt aber keine Steuerplanung.

Fazit: Dubai hält, was es verspricht – 0 % auf Mieten und Veräußerungsgewinne vor Ort, moderate Kaufnebenkosten, keine laufende Grundsteuer. Was am Ende netto bleibt, entscheidet allein die deutsche Seite: Wohnsitz, DBA-Wegfall, Spekulationsfrist und Außensteuerrecht. Genau deshalb gehören Investment- und Steuerplanung zusammen. Wir begleiten seit 2020 deutsche Investoren in Dubai und vermitteln dir über unsere Steuerberatung für Dubai-Investoren den passenden Experten für internationales Steuerrecht – bevor du kaufst, nicht danach.

Hinweis: Alle Angaben nach bestem Wissen, Stand Juli 2026, ohne Gewähr – keine Steuer- oder Rechtsberatung. Quellen: UAE Federal Tax Authority (tax.gov.ae), UAE Ministry of Finance (Cabinet Decision No. 49 of 2023), Dubai Land Department, Bundesfinanzministerium, Gesetzestexte (§ 1, 21, 23, 34c EStG; § 8, 9 AO; § 2, 6 AStG).