Immobilien Lexikon Dubai: Alle wichtigen Fachwörter auf einen Blick

Dubai ist eine Stadt, die in der Immobilienwelt eine eigene Liga spielt. Dynamisch, international und reguliert, bietet der Immobilienmarkt hier zahlreiche Möglichkeiten für Investoren. Doch wer in Dubai Immobilien investieren möchte, wird schnell mit Begriffen konfrontiert, die anderswo so nicht üblich sind. Das Immobilien Lexikon Dubai ist dein kompakter Leitfaden, der dir alle wichtigen Fachwörter und Begriffe rund um den Immobilienkauf, Mietverträge und Investitionen in Dubai verständlich erklärt. So kannst du Gespräche mit Developern, Maklern, Banken und Behörden souverän führen und fundierte Entscheidungen treffen.

A–Z: Begriffe und Erklärungen

A2A Contract

Vertrag zur Übertragung eines Offplan-Kaufrechts vom Erstkäufer auf den Zweitkäufer vor Fertigstellung (Assignment beim Developer). Voraussetzung sind die Zustimmung des Developers (NOC), die Erfüllung der bislang fälligen Raten und die Zahlung der anfallenden Gebühren.

Addendum (SPA Addendum / Side Letter)

Ergänzung zum bereits unterzeichneten SPA, die Änderungen an Ausstattung, Zahlungsplan, Fristen oder Sonderkonditionen rechtsverbindlich festhält. Wird von beiden Parteien unterschrieben und Bestandteil des Hauptvertrags.

Agency Commission

Maklerprovision im Kauf- und Verkaufsprozess. Bei Bestandsimmobilien (Secondary Market) sind in Dubai in der Regel 2 Prozent vom Käufer und 2 Prozent vom Verkäufer üblich, die genaue Höhe kann jedoch individuell verhandelt werden. Bei Off-Plan-Immobilien entfällt die Provision für den Käufer, da diese vom Bauträger übernommen wird. Die Vereinbarung der Provision muss vertraglich festgehalten und beim Eigentumsübertrag (Property Transfer) nachweisbar sein.

Agenten-ID (BRN) / Büro-ID (ORN)

RERA-Registrierungsnummern für Makler (BRN) und Brokerage (ORN), mit denen sich die Lizenz und Zugehörigkeit prüfen lassen. Sie sollten in Inseraten, Formblättern und bei Terminen sichtbar sein.

AML / KYC

Gesetzlich vorgeschriebene Identitäts- und Mittelherkunftsprüfungen zur Geldwäscheprävention. Betreffen Käufer, Verkäufer und wirtschaftlich Berechtigte bei Banken, Developern, Maklern, Trustee Offices und DLD-Prozessen.

Assignment / Offplan Resell

Verkauf eines laufenden Offplan-Kaufvertrags an einen neuen Käufer vor Handover. Erfordert i. d. R. Developer-NOC, Service-Charge-Clearing und ggf. Oqood-Übertragung.

Bayut / Property Finder (Portale)

Größte Immobilienportale der VAE, nützlich für Marktindikationen zu Preisen, Nachfrage und Renditen. Daten sind Richtwerte und ersetzen keine rechtsverbindliche Bewertung.

Bestandsimmobilie (Ready Property)

Fertiggestellte, bezugsfähige Immobilie, die auf dem Secondary Market gehandelt wird. Sofortige Eigennutzung oder Vermietung ist möglich.

Booking Form / Reservation Form

Kurzfristige Reservierung einer Einheit beim Developer mit Anzahlung und Frist zur SPA-Unterzeichnung. Die Anzahlung wird dann auf den Kaufpreis angerechnet.

Brokerage Agreement

Vertrag zwischen Eigentümer und Makler zu Provision, Aufgaben, ggf. Exklusivität. Ergänzt oft Form A und regelt Rechte/Pflichten der Zusammenarbeit.

Building Completion Certificate (BCC)

Amtliche Bestätigung der Gebäudefertigstellung. Voraussetzung für Handover, Versorgeranschlüsse und Nutzung.

Capital Appreciation

Wertzuwachs einer Immobilie über die Zeit, beeinflusst durch Lage, Entwicklerqualität, Infrastruktur und Marktzyklus. Ein Kernfaktor für Buy-&-Hold und Offplan-Strategien.

Caveat / Title Deed Blocking

Grundbuch-Vormerkung, die einen Transfer vorübergehend sperrt (z. B. bei Streit, Hypothek, laufendem Verkauf). Muss vor Eigentumsübertragung gelöst werden.

Chiller Free

Kennzeichnet, dass District-Cooling-Kosten bereits in Miete bzw. Service Charges enthalten sind. Entlastet laufende Nebenkosten des Mieters/Eigentümers.

Community Service Charges (Service Charges)

Jährliche Betriebskosten der Eigentümergemeinschaft für Betrieb, Wartung, Sicherheit und Gebäudeversicherung. Werden pro ft²/m² erhoben und sind auch bei Leerstand fällig.

Completion Date

Geplantes Fertigstellungsdatum einer Einheit bzw. eines Projekts. Dient als Referenz für Zahlungspläne, Handover-Termine und vertragliche Meilensteine.

Construction-Linked Payment Plan

Zahlungsplan, bei dem Raten an konkret definierte Baufortschritte gekoppelt sind. Reduziert Käufer-Risiko gegenüber rein zeitbasierten Plänen.

Cooling Deposit / Cooling Transfer

Kaution bzw. Übernahmeformalitäten für den District-Cooling-Vertrag beim Ein-/Auszug. Wird separat von Strom/Wasser (DEWA) gehandhabt.

Cooling Provider (District Cooling)

Zentrale Kälteversorger (z. B. Empower, Emicool, Tabreed), die Gebäude klimatisieren. Abrechnung direkt oder über die OA/Service Charges.

DED Trade License

Gewerbelizenz der Dubai Economy & Tourism, relevant bei Kauf über Firmen oder gewerblicher Vermietung. Regelt zulässige Aktivitäten und Gesellschaftsdaten.

Decennial Liability (10-Jahres-Gewährleistung)

Gesetzliche 10-Jahres-Haftung für die Tragstruktur des Gebäudes. Ergänzt wird sie von kürzeren Gewährleistungsfristen für nicht-strukturelle Mängel.

DEWA (Dubai Electricity & Water Authority)

Strom- und Wasserversorger in Dubai. Anmeldung erfordert i. d. R. Ejari (Mietzertifikat) oder Title Deed (Eigentum) und Kaution.

Developer

Bauträger, verantwortlich für Planung, Bauqualität, Escrow-Konformität, Handover und NOCs. Track-Record und Finanzstärke sind entscheidend für Termin- und Qualitätsrisiken.

Developer Admin Fee

Administrative Gebühr des Developers für Vorgänge wie Assignment, Handover-Organisation oder Dokumentenbearbeitung. Höhe projektabhängig.

Developer NOC Fee

Gebühr für die Ausstellung der NOC, die Transfers/Assignments ermöglicht. Wird meist vor Trustee-Termin fällig.

DIFC Courts

Common-Law-Gerichte innerhalb des Finanzzentrums DIFC. Verträge können deren Zuständigkeit vertraglich wählen.

DLD (Dubai Land Department)

Grundbuch- und Immobilienbehörde Dubais, zuständig für Registrierung, Eigentumsübertragungen, Marktaufsicht. Betreibt u. a. REST, Ejari- und Mollak-Systeme.

DLD Fee / Registration Fee

Meist 4 % Transfergebühr beim Eigentumsübergang, zusätzlich kleinere Verwaltungsgebühren. Wird am Trustee Day bezahlt.

DLD REST App

Offizielle Plattform für Title Deeds, Oqood, Ejari, Zahlungen und Eigentumsverifikationen. Erlaubt digitale Abwicklungen und Einsicht offizieller Datensätze.

DLD Valuation Certificate

Amtliche Bewertung der DLD, z. B. für Visa-Anträge oder Bankzwecke. Stützt sich auf Marktdaten, Lage und Objekteigenschaften.

DLP (Defects Liability Period)

Mängelhaftungszeit für nicht-strukturelle Defekte nach Handover. Mängel sollten per Snagging protokolliert und innerhalb der DLP gemeldet werden.

Down Payment

Anzahlung zu Beginn des Kaufs (Offplan: erster Meilenstein; Secondary: per MOU vereinbart). Bestandteil des Zahlungsplans und Voraussetzung für weitere Schritte.

DREI (Dubai Real Estate Institute)

Ausbildungsarm der DLD für Makler-Zertifizierungen und RERA-Prüfungen. Voraussetzung für die Broker-Lizenz.

DTCM (Dubai Tourism & Commerce Marketing)

Behörde für Holiday-Home-Lizenzen und Kurzzeitvermietung. Überwacht Compliance und erhebt Tourismusabgaben.

Dubai Courts

Ordentliche Gerichtsbarkeit außerhalb des DIFC für Zivil-/Immobilienfälle. Zuständig, wenn keine DIFC-Vereinbarung gilt.

Dubai REST Verification Code

Digitaler Code/QR-Nachweis zur Verifizierung von Eigentum/Transaktionen in der REST-App. Wird bei Online-Prozessen und Visa häufig genutzt.

Ejari

Pflichtregistrierung von Mietverträgen; Grundlage für DEWA, Visa, RDSC-Klagen. Sichert Rechtsdurchsetzung im Mietverhältnis.

EIBOR-Linked Mortgage

Hypothek mit variablem Zinssatz (EIBOR + Marge). Reagiert auf Zinsniveau; kann günstiger/teurer als Festzins werden.

EOI (Expression of Interest)

Unverbindliche Vormerkung vor dem offiziellen Projekt-Launch durch eine Zahlung, die der Reservierung einer Einheit dient. Die EOI wird zurückerstattet, falls der Käufer die Einheit später doch nicht erwerben möchte. Bei Vertragsabschluss wird die Zahlung vollständig auf den Kaufpreis angerechnet.

Escrow Account

Projektbezogenes Treuhandkonto für Offplan-Zahlungen, Freigabe nur nach geprüftem Baufortschritt. Zentrale Käuferschutz-Säule in Dubai.

Fit-Out / Fit-Out Approval

Innenausbau und erforderliche Genehmigungen durch OA/Community Management. Unzulässige Änderungen können zur Verweigerung von NOC/Handover führen.

Form A

RERA-Listungsvertrag zwischen Eigentümer und Makler, legitimiert die Vermarktung. Regelt u. a. Preisband, Dauer und Provision.

Form B

RERA-Suchauftrag zwischen Käufer und Makler. Definiert Suchkriterien, Pflichten und Provisionsanspruch.

Form F / MOU

Kaufabsicht (Secondary) mit Preis, Fristen, Earnest Money und Bedingungen. Grundlage für den Transfer am Trustee Office.

Form U (Undertaking Letter)

Verpflichtungsschreiben, bestimmte Bedingungen (Zahlungen, Bankfreigaben) vor Transfer zu erfüllen. Häufig Teil der Sales Progression.

Freehold

Vollständiges Eigentum an Grundstück und Gebäude in ausgewiesenen Zonen (auch für Ausländer). Wird durch Title Deed dokumentiert.

Furnished / Unfurnished

Möblierungsstatus einer Einheit; „Serviced“ bezeichnet hotelähnliche Services/Management. Relevanz für Miete, Rendite und Zielgruppe.

GFA / BUA / NSA (Flächenbegriffe)

Gross Floor Area, Built-Up Area, Net Sellable Area; definieren Brutto-/Nutz-/Verkaufsflächen. Wichtig für Preisvergleiche (PSF) und Vertragsprüfung.

Golden Visa / Property Visa

Langfristige Aufenthaltstitel bei Immobilieninvestitionen in den VAE. Mindestwert 2.000.000 AED für das Golden Visa, 750.000 AED für das Investor Visa (Property Visa). Ermöglichen u. a. Familiensponsoring und längere Auslandsaufenthalte ohne Verlust des Visastatus.

Handover

Übergabe von Schlüsseln und Rechten nach Zahlung, Abnahme und Gebühren-Settlement. Umfasst Snagging, Dokumente und Zählerstände.

Handover Certificate

Offizielles Übergabeprotokoll; bestätigt Zustand, Schlüssel und Zählerstände. Grundlage für eventuelle Nacharbeiten.

Handover Fees

Move-In-Permit, OA-Setup, Kautionen und weitere Gebühren. Werden vor/bei Handover verlangt.

Holiday Home Permit

Lizenz für Kurzzeitvermietung an Touristen (DTCM). Zusätzlich sind Community-Regeln und Meldepflichten zu beachten.

Ijara

Schariakonformes Leasingmodell; Bank besitzt, Käufer mietet und erwirbt am Ende. Zinsersatz durch Miet-/Kaufstruktur.

Insurance Certificate (Building Insurance)

Nachweis der Gebäudeversicherung über die OA; individuelle Contents/Landlord-Policen optional. Oft Voraussetzung für Handover/Mortgage.

Land Department (DLD) Waiver

Ganz/teilweise Befreiung von DLD-Transfergebühren als Developer-Incentive. Vertraglich festzuhalten; kann zeitlich/anzahlmäßig limitiert sein.

Landlord NOC / No Objection to Lease

Bestätigung, dass Vermietung zulässig ist (falls Community/Developer dies verlangt). Wird bei bestimmten Projekten/Regelwerken gefordert.

Liability Letter / Release Letter

Bankschreiben mit Ablösebetrag bzw. Löschungsbestätigung einer Hypothek. Zwingend für Verkauf/Title Transfer bei belasteten Objekten.

Makani Number

Amtlicher, geokodierter Adresscode für jedes Gebäude/Grundstück. Erleichtert Lokalisierung und behördliche Prozesse.

Manager’s Cheque

Bankbestätigter Scheck; Standard beim Trustee-Transfer für Kaufpreis/Fees. Erhöht Zahlungssicherheit am Transfer-Tag.

Master Developer

Hauptentwickler einer Großcommunity (z. B. Emaar, Nakheel, Meraas). Verantwortlich für Masterplan, Infrastruktur und Community-Standards.

Memorandum of Association (MOA)

Gesellschaftsvertrag; relevant beim Kauf über LLC/Free-Zone/SPV. Regelt Eigentümerstruktur, Aktivitäten und Zeichnungsberechtigungen.

Mollak (OA-Plattform)

DLD-System für OA-Budgets, Service-Charges, Zahlungen und Transparenz. Eigentümer sehen Kosten, Salden und Dokumente zentral ein.

Mortgage Cap / LTV

Maximaler Beleihungsauslauf in % des Kaufpreises/Werts (Residents/Nicht-Residents unterschiedlich). Bestimmt Eigenkapitalbedarf und Zinskonditionen.

Mortgage Early Settlement / Prepayment Penalty

Gebühr bei vorzeitiger Tilgung einer Hypothek; prozentual oder begrenzt. Vor Ablöse in die Kalkulation einbeziehen.

Mortgage NOC

Bankfreigabe zum Verkauf trotz bestehender Hypothek; nennt Ablösebetrag/Frist. Ohne Mortgage-NOC kein transferfähiger Verkauf.

Mortgage Pre-Approval

Vorabzusage über Kreditrahmen/Zinsen; erhöht Verhandlungssicherheit und verkürzt Abwicklung. Gilt befristet und vorbehaltlich finaler Prüfung.

Mortgage Release / Clearance Certificate

Bestätigung der Bank, dass die Hypothek gelöscht ist. Wird im Grundbuch vermerkt und ist für unbelasteten Transfer nötig.

Murabaha

Schariakonformes Kauf-mit-Aufschlag-Modell; Bank verkauft zu festem Gesamtpreis. Kein Zins, sondern kalkulierter Gewinnanteil.

Musharaka

Partnerschaftsmodell: Bank und Käufer halten Anteile; Käufer kauft Bankanteile sukzessive und zahlt Miete auf den Restanteil.

Net Effective Rent (Prorata)

Anteilig berechnete Miete/Charges bei unterjähriger Übergabe/Verkauf. Stellt faire Verteilung laufender Kosten/Einnahmen sicher.

NOC (No Objection Certificate)

Developer-Freigabe, dass keine Verbindlichkeiten bestehen und der Transfer zulässig ist. Setzt Service-Charge-Clearing und Regelkonformität voraus.

Notice to Vacate

Form- und fristgerechte Kündigungsmitteilung gemäß Gesetz/Mietvertrag (z. B. Eigennutzung/Verkauf). Voraussetzung für rechtssichere Räumung.

Noqodi (DLD Payments)

E-Wallet/Zahlungsplattform für DLD-Gebühren und Registrierungen (u. a. REST, Trustee). Beschleunigt die digitale Abwicklung.

OA (Owners Association) / OAM (Owners Association Management)

Eigentümergemeinschaft und deren professionelles Management. Zuständig für Budget, Betrieb, Versicherung und Community-Regeln.

Offplan Immobilie

Noch im Bau befindliche Einheit, Verkauf direkt durch Developer nach RERA-Registrierung/Escrow. Bietet meist niedrigere Einstiegspreise und Zahlungspläne.

Offplan Flipping

Früher Einstieg mit Weiterverkauf vor Handover zur Gewinnrealisierung. Abhängig von Nachfrage, Developer-Regeln (Mindestzahlungsstand) und Marktphase.

Oqood

Vorläufige Eigentumsregistrierung beim DLD für Offplan-Deals. Basis für Assignment, Banken und spätere Title-Ausstellung.

Oqood Cancellation / Transfer

Stornierung/Übertragung einer Oqood-Registrierung auf einen neuen Käufer. Erfolgt über den Developer mit NOC und Gebühren.

Ownership Costs (Kaufnebenkosten)

DLD-Fee, Trustee-Fee, NOC-Fee, Maklerprovision, Oqood (Offplan), Handover-/Setup-Gebühren u. a. Müssen bei Rendite-/Liquiditätsplanung berücksichtigt werden.

Payment Plan

Struktur der Kaufpreiszahlungen (z. B. 70/30, 60/40, construction-/time-linked). Beeinflusst Kapitalbindung, Risiko und Nachfrage.

POA (Power of Attorney)

Notariell beglaubigte Vollmacht für rechtliche Vertretung bei Kauf/Verkauf. Muss in Dubai anerkannt/übersetzt werden (ggf. Legalisation).

Post-Handover Payment Plan

Restkaufpreis wird nach Übergabe der fertiggestellten Immobilie in Raten gezahlt (1–5 Jahre). Erhöht Zugänglichkeit, kann aber höhere Basispreise bedeuten.

Price per Sqft (PSF)

Standardmetrik: Kaufpreis je ft² zur Vergleichbarkeit über Projekte/Communities. Achtung auf Flächendefinition (BUA/NSA).

Property Management

Vermietung, Mieterbetreuung, Instandhaltung, Abrechnung und Reporting im Auftrag des Eigentümers. Ziel: Auslastung, Rendite und Werterhalt.

RDSC (Rental Dispute Settlement Center)

Schlichtungsstelle der DLD für Mietstreitigkeiten. Gültige Ejari-Registrierung ist i. d. R. Voraussetzung.

Rent Cheques (1–4 Cheques)

In Dubai wird die Jahresmiete im Voraus per Scheck bezahlt, meist in 1 bis 4 Raten. Weniger Schecks bedeuten oft bessere Mietkonditionen. Die Anzahl der Schecks wird im Tenancy Contract (Mietvertrag) festgelegt.

RERA (Real Estate Regulatory Agency)

Regulator des Markts: Lizenzen, Regeln, Escrow-Aufsicht, Indizes und Compliance. Sichert Transparenz und Verbraucherschutz.

RERA Broker Card

Personalisierter Ausweis des lizenzierten Maklers (verknüpft mit BRN). Bei Terminen/Inspektionen vorzeigbar.

RERA Rental Index / Rental Increase Calculator

Referenzindex und Tool zur zulässigen Mieterhöhung bei Verlängerung. Dient Mietern/Vermietern als rechtliche Orientierung.

Reservation Deposit / Holding Deposit

Kurzfristige Sicherungszahlung bei Miete/Kauf zur Blockierung einer Einheit. Bedingungen (Rückzahlung, Anrechnung) schriftlich fixieren.

Sales & Purchase Agreement (SPA)

Verbindlicher Offplan-Kaufvertrag mit Preis, Zahlungsplan, Fristen, Garantien und Rechtsfolgen. Grundlage für Oqood und spätere Title Deed.

Sales Progression / Conveyancing

Operative Abwicklung von MOU/Form F bis Title Transfer: NOC, Zahlungen, Bankfreigaben, Trustee-Termin. Enges Timing und Dokumentenmanagement erforderlich.

Secondary Market (Sekundärmarkt)

Handel fertiger/gebauter Einheiten zwischen privaten Parteien. Abwicklung über Trustee Office, nicht über Oqood.

Security Deposit

Kaution des Mieters an den Vermieter sowie Versorger-/Community-Kautionen. Rückzahlung nach Auszug/Abrechnung.

Service Charge Clearance Certificate

OA-Bestätigung, dass alle Service Charges bezahlt sind. Vorausgesetzt für Developer-NOC und Transfer.

Service Charge Index

RERA-Übersicht zu Service-Charges je Community/Jahr. Nützlich für Budget- und Renditeannahmen.

Snagging

Technische Abnahme und Dokumentation von Mängeln vor oder beim Handover, inklusive Nachbesserungspflicht des Developers. Erfolgt idealerweise durch einen professionellen Inspektor.

Special Assessment

Sonderumlage der OA für größere Instandsetzungen/Upgrades. Zeitlich befristet, anteilig nach Fläche.

SPV (Special Purpose Vehicle)

Zweckgesellschaft (LLC/Free-Zone) für Eigentum/Strukturierung, Haftung und Nachfolge. Anforderungen je Zone unterschiedlich.

Tenancy Contract

Jährlicher Mietvertrag mit Miete, Kaution, Cheques und Klauseln. Grundlage für Ejari-Registrierung und Rechtsdurchsetzung.

Title Deed

Amtliche Eigentumsurkunde der DLD (digital verifizierbar). Erforderlich für Verkauf, Beleihung und Visa.

Title Deed Transfer

Eigentumsübertragung am Trustee Office mit Manager’s Cheques und Gebühren. Nach Registrierung ist der Käufer rechtlicher Eigentümer.

Title Search

Prüfung von Eigentum, Hypotheken, Caveats und Lasten vor Kauf. Minimiert rechtliche/finanzielle Risiken.

Token / Allocation (Launch)

Zuteilungssystem bei Launches neuer Immobilienprojekte. Interessenten erhalten eine Token- oder Allocationsnummer, die ihre Position in der Auswahlphase bestimmt. Wer früh zugeteilt wird, hat meist Zugang zu besseren Einheiten, Grundrissen und Preisen – besonders in VIP- und internen Vorverkaufsphasen.

Trakheesi Permit

Behördliche Vermarktungsgenehmigung; Nummer muss in Anzeigen geführt werden. Schützt vor unlizenzierter Vermarktung.

Trustee Office

Vom DLD lizenziertes Transferbüro; koordiniert Zahlungen, Dokumente und Registrierung am „Trustee Day“. Stellt nach Abschluss die Title Deed aus.

Utility Clearance

Nachweis, dass keine offenen Versorger- oder Cooling-Forderungen bestehen. Erforderlich vor Übergabe/Verkauf.

Valuation (Bankbewertung)

Bankinterne Marktwertfeststellung zur Kreditermittlung (max. LTV). Kann vom Kaufpreis abweichen.

Variation Order

Genehmigte Plan-/Ausstattungsänderung während der Bauphase. Wirkt sich auf Preis, Termin und ggf. Garantien aus.

Visa Eligibility (Property / Golden Visa)

Aufenthaltsrechte basierend auf Immobilienwerten und Regelkonformität (z. B. 2 Mio. AED → 10-Jahres-Visum). Umfasst oft Familiensponsoring und flexible Aufenthaltsdauern.

Yield (Mietrendite)

Jahresmieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis (Brutto/Netto). Kernkennzahl für Investmentvergleiche und Standortwahl.